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mardi, 20 mars 2018

Les coups tordus de quelques promoteurs auprès des propriétaires fonciers de St Julien

Depuis 2 ans, la commune a mis en place de nombreuses mesures pour maitriser le rythme des constructions : un Plan Local d'Urbanisme (PLU) plus qualitatif et moins quantitatif qui impose plus de contraintes aux promoteurs, une taxe d'aménagement multipliée par 4 pour les promoteurs, des zones de gel de toute construction pendant 5 ans, des sursis à statuer sur les demandes de permis durant la révision du PLU... Notre objectif étant, petit à petit, de réduire à environ 200 logements en moyenne pluriannuelle le rythme des livraisons à St Julien. Un rythme qui nous permettra de suivre en terme d'équipements publics.

Le rythme des dépôts de permis commence à se réduire. Cependant, nous faisons face à quelques promoteurs aux méthodes et à l'éthique contestable. Il semble utile d'informer les propriétaires fonciers de ces méthodes pour qu'ils puissent mieux s'en défendre.

Tout d'abord, il y a le harcèlement : des appels multiples, répétitifs et insistants, des courriers à répétition quand ce ne sont pas tout simplement des visites à domicile. Le cas échéant, nous incitons les propriétaires à porter plainte contre ces démarchages non sollicités trop insistants et à nous les signaler afin que nous puissions mieux identifier les promoteurs aux méthodes contestables et adapter nos interactions avec eux. Le cas échéant à préempter des parcelles pour y réaliser des logements sociaux.

Ensuite, il y a les fameuses promesses de vente. Le plus souvent, pour emporter la signature d'un propriétaire les démarcheurs font miroiter des montants astronomiques. C'est une surenchère particulièrement néfaste pour la commune et totalement illusoire pour les propriétaires. Illusoire, car assorties de clauses suspensives multiples, sur les droits à construire, sur le permis, sur la taxe d'aménagement...etc..etc...  Il est très rare que la promesse de vente soit exécutée au montant initial indiqué au propriétaire.

Une fois que le démarcheur a fait signer la promesse de vente au propriétaire, ce dernier va soudainement changer d'interlocuteur. Le propriétaire foncier va déjà commencer à faire ses projets avec le montant indiqué sur la promesse de vente. Mais quelques mois plus tard, le nouvel interlocuteur viendra avec quelques mauvaises nouvelles : la zone est inondable (comme pour l'entrée sud de St Julien), cela va le conduire à revoir à la baisse le prix du terrain de -10% à -20% pour ne pas activer la clause suspensive correspondante, puis les droits à construire sont plus faibles et il proposera un nouveau -20% pour ne pas activer la clause suspensive correspondante, puis il fera valoir que la taxe d'aménagement est plus élevée que prévue et imputera le différentiel sur la valorisation du terrain. Pour chaque clause suspensive acceptée dans le compromis de vente, le propriétaire aura droit à une moins value de -10% à -20%. Evidemment, à chaque fois ce sera "à cause de la mairie" ou "à cause du négociateur foncier" que vous aviez comme premier interlocuteur... alors même que toutes les informations étaient disponibles dès le départ pour les promoteurs rigoureux.

Et il y aura le temps, la durée... très longue.... infiniment longue entre la promesse de vente et la vente. A St Julien, certaines promesses de vente ont mis jusqu'à 10 ans pour se réaliser. Certains propriétaires sont même décédés avant que les ventes ne se réalisent. Certaines ne se réaliseront jamais comme avenue de Genève.

Le plus sûr pour un propriétaire foncier c'est d'exiger des promoteurs d'acheter le foncier cash, immédiatement et sans clauses suspensives ou résolutoires. Le plus sûr c'est de ne pas signer de promesse de vente mais uniquement et directement un acte authentique. Pensez-vous sérieusement que les promoteurs n'ont pas les liquidités disponibles pour vous payer un terrain avec du cash ? Pensez-vous sérieusement qu'un promoteur ne connait pas suffisamment sont métier pour estimer tout seul les droits à construire et les servitudes d'urbanismes pour s'exonérer de clauses suspensives ?

Quand cela ne suffit pas, les promoteurs utilisent parfois la pression entre voisins. Ils font signer un ou deux riverains, puis ensuite expliquent à ces riverains que le projet ne pourra se faire que lorsque le dernier des riverains aura signé un compromis de vente. L'ambiance entre riverains va commencer alors à se dégrader. Chaque jour en se croisant, le dernier riverain devra subir les remarques désagréables de ses voisins alors même qu'il souhaite tout simplement continuer à vivre tranquillement chez lui. En effet, le Plan Local d'Urbanisme prévoit désormais qu'un nouveau projet ne peut se faire qu'avec un aménagement d'ensemble : cela évite les immeubles qui jouxtent les villas. Cela oblige les promoteurs à convaincre tous les riverains.

Pour cela, il y a un conseil à donner : le premier qui signe une promesse de vente, négocie forcément moins bien que ses voisins. La première vente établi un plancher de négociation pour les voisins. Ne soyez jamais le premier à signer.

Bien sûr, cela ne concerne que quelques promoteurs sans scrupules. D'autres promoteurs sont plus sérieux, plus rigoureux : ils proposeront des prix plus faibles aux propriétaires, mais eux s'y tiendront. Ils démarcheront les propriétaires de manière plus discrète et plus respectueuse. Qui veut-on favoriser à St Julien : les promoteurs aux pratiques contestables qui donnent dans la surenchère ou les promoteurs sérieux, fiables et rigoureux ?

Si j'écris cette note publiquement, c'est pour inciter les propriétaires fonciers à veiller à ne pas céder aux sirènes illusoires des promoteurs aux méthodes les plus contestables.

 

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Commentaires

Voila une bonne démarche en souhaitant qu'elle soit suivie d'effet.

Écrit par : Durand Michel | dimanche, 01 avril 2018

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