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lundi, 09 novembre 2009
Un meilleur pouvoir d'achat et plus de logements dans le Genevois
A intervalle régulier sort une enquête mondiale sur le pouvoir d'achat qui classe Genève et le Genevois en tête du classement des villes où le pouvoir d'achat est le plus élevé. Quelques uns font vite l'amalgame d'estimer que le pouvoir d'achat des Genevois est élevé.
La réalité est différente. Genève est la ville qui attire et concentre le plus d'Européens à fort pouvoir d'achat : des banquiers privés et leurs clients, des diplomates internationaux, des courtiers en matières premières et des cadres de multinationale expatriés. Ils forment une bonne partie du bataillon des 30% d'étrangers résidant à Genève. Leur nombre augmente de 4000 environ chaque année.
Le pouvoir d'achat des Genevois est lui pénalisé par la hausse de l'immobilier. Les politiques économiques du canton qui attirent 4000 cadres et la politique de construction qui conduit Mark Muller à se satisfaire de seulement 2000 autorisations de construire sont incohérentes. Elle génère une pénurie de logements qui conduit à l'augmentation des loyers.
Les loyers représentent près du tiers du budget des ménages. Ils ont presque doublé en quelques années. Le pouvoir d'achat des ménages ne résiste pas au doublement du tiers du budget.
Bien que dans une moindre mesure que dans le Genevois, la crise du logement frappe aussi le reste de la France et une bonne partie de l'Union Européenne. Cette crise du pouvoir d'achat détruit la qualité de vie des ménages, ralentit l'économie mais aussi réduit la compétitivité des entreprises européennes qui d'une manière ou d'une autre doivent en partie répercuter ces hausses sur les salaires, ou assumer les conséquences de salariés mal payés.
Prenons un à un chacune des raisons qui ont conduit à l'augmentation des loyers :
1) Utiliser les plus values foncières pour financer de nouveaux logements : Il n'y aurait pas suffisament de terrain à bâtir. Ceux-ci sont excessivement chers. Quelques propriétaires terriens amassent des dizaines de de millions d'euros de plus value exonérés de charges sociales, de CSG et de toutes les taxes dont le bouclier fiscal inventé par l'UMP les préserve. Pendant ce temps là, toute une génération est saignée par des loyers qu'ils ne peuvent plus payer. Les plus values foncières doivent être taxées à 70% et ces montants versés aux communes pour financer la construction de logements pour tous. La plus value foncière est générée par une décision publique et doit donc bénéficier à la collectivité comme c'est le cas en Allemagne.
2) Supprimer le classement de zones constructibles en habitat individuel pour du petit collectif : Les zones constructibles sont insuffisantes comparées aux besoins. Cela génère une inflation du foncier à bâtir. Il est urgent de mettre à disposition des promoteurs et des bailleurs sociaux suffisament de terrain pour que la pénurie se transforme en abondance qui permettent aux prix du foncier de retomber. En même temps il faut réduire la consommation des espaces naturels et éviter une urbanisation désordonnées. L'habitat individuel est très couteux pour les ressources publiques : canalisation d'eau et d'assainissement, infrastructures routières, transport en commun, collecte des déchets, tout y est 4 à 5 fois plus coûteux pour les ressources publiques. L'impact environnemental de l'habitat individuel est beaucoup plus important. Le surcoût public de l'habitat individuel ne peut plus être assumé par la collectivité. En commune urbaine, desservie par des transports, il faut donc classer automatiquement toute zone d'habitat individuel en petit habitat collectif. Un tel déclassement réduira la pression foncière et se répercutera sur les loyers de tous.
3) Réduire les obstacles administratifs pour réduire les coûts financiers : A Genève particulièrement, les recours et oppositions excessives conduisent à des délairs dans la construction. Les projets mettent au minimum 7 à 10 ans pour voir le jour contre 4 à 6 en France. Ces délais génèrent des coûts d'immobilisation et des coûts financiers qui sont au final payés par les futurs occupants... et qui font augmenter tout le marché immobilier même en France. Les droits au recours ne doivent plus se traduire par de tels retards. Il doit y avoir une concertation plus importante beaucoup plus tôt dans le processus. Cette concertation étant faite et prise en compte la loi doit ensuite permettre au promotteur de terminer son chantier sans avoir à subir les intérêts financiers de délais excessifs. Les surcoûts de ces délairs doivent être payés par les opposants abusifs et plus par les jeunes privés de logement.
4) Améliorer la concurrence sur les matériaux : Trop peu d'entreprises fournissent des matériaux dans le Genevois. La perspective de voir le marché du BTP Genevois pouvoir utilisé les matériaux des extractions du CEVA a généré de grandes inquiétudes parmi les fournisseurs de matériaux de contruction. Le marché des matériaux doit être beaucoup plus concurrentiel. Il doit être désormais interdit à une entreprise de posséder deux carrières à moins de 100 km de distance. Nous devons avoir suffisament de carrières dans notre bassin de vie pour assurer une concurrence saine sur le marché des matériaux de construction.
5) Favoriser le recrutement dans le BTP dans le Genevois via les attributions de logements sociaux : Les entreprises du BTP ont du mal à recruter des employés qualifiés. Cela réduit leur capacité de production. Cette faible capacité de production réduit aussi la compétition dans ce marché du BTP. L'attribution de logements sociaux dans le Genevois franco suisse doit prendre en compte cette réalité. L'attribution de logements sociaux doit favoriser les personnes qui exercent une profession du BTP afin d'améliorer la concurrence et de faire baisser les prix des logements pour tous.
6) Favoriser la mobilité des logements : Les logements ne changent pas de taille. Les familles elles si ! Les familles s'aggrandissent, se réduisent, se divisent et se recomposent constamment. L'organisation du marché actuel ne les incite pas à changer de logement au fur et à mesure de ces changements. Le résultat c'est qu'à Genève un tiers des logements sont sous occupés... et un tiers des logements sont sur occupés. A Saint Julien, beaucoup de locataires de logements sociaux habitent de grandes surfaces et souhaiteraient libérer leur logement pour un logement plus petit si cela leur était possible. Les uns sont contraints de vivre dans des logements trop grands pendant que les autres sont entassés dans des logements trop petits faute de flexibilité. Genève doit s'inspirer de la libéralisation des loyers en France pour favoriser la nécessaire mobilité. Côté Français une mobilité plus grande doit exister dans le parc de logement social. Actuellement le taux de rotation dans le parc social est deux fois plus faible que dans le parc privé.
Ce n'est qu'en réglant la question du logement que nous pourrons améliorer le pouvoir d'achat des ménages. Améliorer le pouvoir d'achat des ménages est une piorité absolue pour la qualité de vie de tous. Accessoirement cela aura aussi un effet sur le commerce local, sur l'enthousiasme des salariés et sur la compétitivité des entreprises qui les emploient.
08:57 Publié dans Maison et appartement à Saint Julien en Genevois | Commentaires (1) | | Facebook | | Imprimer |
Commentaires
N'y a-t-il pas une évolution possible du parc de logements sociaux pour une rotation plus importante et une attribution des aides au logement plus souple et tenant mieux compte des ressources des ménages ?
Si les aides au logement étaient attribuées directement aux ménages selon leur niveau de ressource sans transiter par des offices HLM d'une part, et que ces offices devenaient libres de fixer leurs loyers librement avec un objectif d'équilibre financier, cela permettrait :
- aux ménages de choisir librement leur logement dans le parc public ou privé,
- aux pouvoirs publics de ne pas subventionner le logement de ménages dont les conditions de ressource sont élevées dans le parc public et de rediriger l'aide vers les ménages qui en ont le plus besoin,
- aux promoteurs et propriétaires de logements privés de louer avec plus de garanties des logements à des ménages aux ressources limitées (ce qui dynamiserait la construction de logements locatifs à loyers faibles mais au prix du marché)
- de mettre un terme au fossé entre les coûts de logement publics et privés
- de faire coincider les moyens publics de la politique du logement avec ses objectifs, à savoir permettre aux ménages, quelles que soient leurs conditions de ressource, de vivre dans des conditions dignes.
Écrit par : Arnaud LEVERY | lundi, 09 novembre 2009
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